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架空层车库究竟应多高?

发布时间:2009-10-20   点击率:4054
 

[案情概况] 2005年10月至2008年3月,某市20名业主陆续购买了某楼盘的商品房,并以每平方米2560元的价格购得小区汽车库。入住后,业主们发现房产商交付的车库进口仅1.79米左右高,室内地面至顶部最高也只有2.19米左右。因高度问题,吉普车、越野车无法驶入车库。今年7月,他们以车库高度不符合相关标准,且房产开发商在《房屋买卖合同》中没有具体标明车库高度,未尽告知义务为由,应承担赔偿责任。将开发商浙江A房地产开发有限公司告上法庭,要求开发商对每只车库返还7000元。

[办案经过]本人作为被告浙江A房地产开发有限公司的代理人参与诉讼,第一次找到经办法官提交代理文书时,法官就直截了当地告诉我,当地法院已审理过类似案例,一、二审均判房地产公司败诉,劝我主动与原告协商调解。

    本人一边认真分析案情,一边从互联网上搜寻相似案例,发现众说纷纭,各地法院的判决也是各不相同,大多以调解结案。但结合本案实际,因涉及的原告众多,难于达成一致的意见,而且会起连锁反应,其他业主会群起而效仿,所以调解后患无穷。由此,只有华山一条路,即坚定信心,认真准备,积极应诉,争取最佳结果。

    本人在庭审时,首先提交多组证据证明涉案车库从设计、建设到销售均经过有关部门的批准,并已验收合格,交付使用,整个过程无任何瑕疵; 然后说明原、被告双方在合同中未明确约定汽车库应达到的高度,因为我国关于设置在商品房架空层内的汽车库无明确的国家标准或行业标准,所以架空层车库跟公用车库有本质区别,只要普及型家用车辆(高度一般均小于1.5米)能进出,应该算符合了车库的使用功能;答辩重点从 经营者说明义务的合理边界展开,强调《消费者权益保护法》有关经营者的说明义务要求并非是无限制的。结合本案,作为经营者的A公司已尽了说明义务,首先,已告知原告购买的车库是架空层,没有作引人误解的虚假宣传;其次,如原告有停放非普通家用轿车的特别需求,应当是原告主动询问,但原告并没有问车库有多高?除了家用轿车,大客车是否能停得下?A公司更没有答复是什么车都能停下的万能车库!最后论述了违约中的预期利益损失认定条件,指出世界不存在没有任何使用限制的万能车库!从法理学角度否定了原告诉请的正当性、合理性。

    由于准备充分,在整个庭审过程中,本人引经据典,层层展开,有理有节,攻守得当,对方代理人从一开始的踌躇满志,到后来的穷于招架,应当说取得了很好的庭审效果。

                                                                                      

 

                                                                                              浙江法君律师事务所       吴学军   

                         2008年9月11日

                                 

 

附:代理词

 

代理词

 

尊敬的审判长:

     浙江法君律师事务所依法接受本案被告浙江A房地产开发有限公司委托,指派本人作为其代理人代理本案。本代理人现就本案发表如下代理意见,供法庭参考。

    1.涉案车库从设计、建设到销售均经过有关部门的批准,并已验收合格,交付使用,整个过程无任何瑕疵。

    2005年9月19日A公司取得建设工程规划许可证(2005-0450038),建筑许可证的附件之一是建筑施工图,而且建筑许可证的备注特别注明:车库面积未计入建设规模,以上证据表明:一是本案的架空层车库高程为2.19米没有违反任何国家强制性的建设规范,并已得到建设及房管部门的批准和认可;二是A公司从设计报批开始的任何一个建设到销售环节,都清楚地标明架空层车库高程为2.19米,对行政管理部门还是公众都是公开透明的,从未有过任何的隐瞒。

     2. 原、被告双方在合同中未明确约定汽车库应达到的高度,涉案车库具备停放普通家用轿车的功能。

     架空层车库跟公用车库有本质区别。现在的商品房很少有一楼直接住人的,代之以车棚或车库。因此,商品房底层的车库因其特殊性,只要普及型家用车辆(高度一般均小于1.5米)能进出,应该算符合了车库的使用功能,所以,我国关于设置在商品房架空层内的汽车库无明确的国家标准或行业标准。正是基于以上众所周知的原因,双方在合同中未明确约定汽车库的高度。

    3.原告指控A公司在签订合同时未履行说明告知义务,有违常理,有失诚信。

在合同附件中有架空层的平面图,平面图对梁的具体位置均有注明,这说明原告对其购买的车库是架空层及内部结构是明知的。而不计入建筑面积的架空层不能高于2.2米,是国家强制性规范,这项规定已实施多年,大家对架空层的高度都有了一个客观的感性认识,走遍整个平湖市区,又有谁见过高于2.2米,连大客车都能停的车库?

    商品房买卖是大额消费,合同双方都应持谨慎的态度。根据《消费者权益保护法》有关经营者说明义务的第十九条,经营者的说明义务也只限于一应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息,不得作引人误解的虚假宣传;二经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问,应当作真实、明确的答复。对照上述法条,结合本案,作为经营者的A公司已尽了说明义务,首先,已告知原告购买的车库是架空层,没有作引人误解的虚假宣传;其次,如原告有停放非普通家用轿车的特别需求,应当是原告主动询问,但原告并没有问车库有多高?除了家用轿车,大客车是否能停得下?A公司更没有答复是什么车都能停下的万能车库!

    4.原告要求退还7000元的购房款没有事实证据和法律依据。

原告在诉状中称该汽车库的使用受到了限制,索赔7000元,但即没有说明也没有提交证据证明受到了什么限制,也没有说明这7000元的诉请是根据什么算出来的,让A公司有莫名其妙成被告,又稀里糊涂被索要的感觉。

     根据《合同法》第113条的规定来理解,违约赔偿是违约方对守约方因违约而产生的损失进行补偿,既包括实际损失,也包括预期利益的损失。而关于责令违约当事人赔偿受害人因违约所丧失的预期利益,就旨在使受害人获得合同在正常履行情况下的同等收益。实际损失的数额比较直观,但也必须由原告提交证据证明损失的客观存在、程度及大小。关于预期利益的损失的认定及计算,最高人民法院法官吴庆宝在其主编的《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书中强调“关键要把握住三个环节:一是时间点,要以合同订立的时间作为计算预期利益损失的时间点;二是损失的最高额,要以在合同履行前提下可以预见的期待利益为上限;三是预期利益,应是在合同中当事人有明确的约定或违约方在订立合同时预见到的,或是违约方预见到的违反合同可能造成的损失,是合同违约方或加害人应承担的损失后果。此外,要注意把握违约方的主观恶意程度及守约方因对方违约所获利益的合法、合理性”。对照最高人民法院法官的相关观点,本代理人认为:光从时间上看,在订约时,如原告预期今后要买非家庭使用的普通轿车这样的超出常规的特殊需求,就不应当买架空层车库,否则,原告的预期与其行为自相矛盾,令人不可思议。另外合同对架空层的高度没有约定,现有高度没有违反国家相关规定,A公司在履约过程无过错,更谈不上有主观恶意,何来违约一说?原告的7000元诉请的合法、合理性又何在?

    综上,原告的诉请缺乏事实和法律依据,请法庭依法予以驳回。以上即本代理人的代理意见,希望审判庭能充分予以考虑并采纳。

 

 

 

 

                                                                              代理人:浙江法君律师事务所      吴学军   高晓明

                               2008年X月X日

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