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认购协议签署后,房子被卖了,是否构成一房两卖?

发布时间:2020-04-14   点击率:294



笔者系熟悉建筑房地产法律事务的律师,多次遇到当事人询问一房两卖问题,尤其是双方已经签署了商品房认购协议,对购买商品房进行了 “锁定”,在“锁定”期间,房产公司将房屋出售给了第三方,是否构成一房两卖问题。以下内容希望能够解开疑问者心中的困惑。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条:“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

一房两卖图片.jpg所以要解决本文所述问题,需要解决两个关键的问题,认购协议的性质如何(即是本约合同还是预约合同)以及一房两卖中“卖”的情形分析。

本文所述的认购协议,就是实践中大家所见的认购书订购单意向书等形式的协议。

关于认购协议的性质,是本约合同还是预约合同?本约合同是指商品房买卖合同或者商品房预售合同;预约合同是指商品房预约合同,该合同的签署旨在订立商品房买卖合同或商品房预售合同。在实务中,在商品房司法解释、以及最高院几个公报案例后对于认购协议是本约还是预约,法院裁判的思路上从“是否具备商品房买卖合同主要内容”到“当事人意思表示”为核心的转变。

在实践操作中,“是否具备商品房买卖合同主要内容”是指认购协议若具备了双方当事人的姓名或名称,商品房的基本情况(包括房号、建筑面积)、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期,就可以认定认购协议已经基本具备了商品房买卖合同本约的条件。反之,则应认定为预约合同。

而最高院指导案例认为判断本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示。也就是说,当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思,那么即使预约的内容与本约已经十分接近,也应当尊重当事人的意思表示将该协议认定为预约合同。

因此,若认购协议性质为预约合同,房子又被卖了,通常情况下难以构成一房两卖。

对于一房两卖中“卖”的情形分析,若此处的“卖”为房产公司与第三方另行签署认购协议,即两个预约合同情形下不存在一房两卖。只有认购协议性质为本约,房产公司与第三方又签署了另一个商品房买卖合同或预售合同的情况下,才构成了一房两卖。

综上,仅仅只有存在两个或以上商品房买卖合同或预售合同本约合同时,才是一房两卖,房产公司或其他房屋出卖人才需要承担一房两卖的法律责任。

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